Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses geht es schnell um hohe Beträge. Die Frage Was kostet ein Immobilienmakler ist deshalb mehr als eine Formalität: Sie beeinflusst den erwarteten Verkaufserlös ebenso wie die Entscheidung, welche Leistungen Sie tatsächlich in Anspruch nehmen möchten. Gerade im Raum München, wo Immobilienwerte und Käufererwartungen hoch sind, lohnt sich ein genauer Blick auf Provision, gesetzliche Vorgaben und den konkreten Leistungsumfang.
Was kostet ein Immobilienmakler beim Verkauf?
Die Maklerprovision wird meist als Prozentsatz des beurkundeten Kaufpreises vereinbart. In Bayern ist bei Wohnimmobilien häufig eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent inklusive 19 Prozent Mehrwertsteuer anzutreffen. Teilen Verkäufer und Käufer die Provision zu gleichen Teilen, entfallen jeweils 3,57 Prozent auf beide Seiten.
Diese Größenordnung ist jedoch kein fest vorgeschriebener Tarif. Die Provision ist grundsätzlich verhandelbar und kann je nach Objekt, Marktlage, Vermarktungsaufwand und vertraglicher Vereinbarung abweichen. Bei einer gut nachgefragten Eigentumswohnung in München kann der Aufwand anders ausfallen als bei einem sanierungsbedürftigen Haus im Umland oder einem Grundstück mit besonderen baurechtlichen Fragen.
Entscheidend ist daher nicht allein der Prozentsatz. Eigentümer sollten nachvollziehen können, welche Aufgaben der Makler übernimmt und welche Vermarktungsstrategie hinter der Vergütung steht. Eine niedrige Provision kann sinnvoll sein, wenn der Leistungsumfang klar begrenzt ist. Sie ist aber nicht automatisch die wirtschaftlich bessere Lösung, wenn eine unzureichende Aufbereitung, falsche Preispositionierung oder schwache Käuferansprache den erzielbaren Kaufpreis belastet.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Für den Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern gelten seit Ende 2020 besondere gesetzliche Regeln, wenn die Käuferseite Verbraucher ist. Beauftragen Verkäufer und Käufer den Makler, müssen sie die Provision grundsätzlich in gleicher Höhe tragen. Eine Partei darf also nicht mehr als die andere zahlen.
Beauftragt nur der Verkäufer den Makler und soll der Käufer einen Anteil übernehmen, darf dieser Anteil maximal die Hälfte der vereinbarten Gesamtprovision betragen. Außerdem muss der Verkäufer seinen Anteil zunächst gezahlt haben, bevor die Zahlung vom Käufer verlangt werden kann. Die Regelung soll private Immobilienkäufer vor einseitigen Belastungen schützen.
Für andere Konstellationen gelten diese Vorgaben nicht immer in gleicher Weise. Dazu gehören etwa Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, Baugrundstücke oder Verkäufe an Unternehmen. Auch wenn auf Käuferseite kein Verbraucher handelt, können abweichende Vereinbarungen möglich sein. Hier lohnt es sich besonders, den Maklervertrag vor der Unterschrift genau zu prüfen.
Ein Rechenbeispiel für München und Umland
Angenommen, eine Eigentumswohnung wird für 900.000 Euro verkauft. Bei einer Gesamtprovision von 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer beträgt die Maklercourtage insgesamt 64.260 Euro. Bei hälftiger Teilung zahlen Verkäufer und Käufer jeweils 32.130 Euro, entsprechend 3,57 Prozent des Kaufpreises.
Für Verkäufer ist wichtig: In die Kalkulation gehört nicht nur der gewünschte Verkaufspreis, sondern der Betrag, der nach allen Verkaufskosten verbleibt. Neben der Maklerprovision können beispielsweise Kosten für Unterlagen, Energieausweis, kleine Instandsetzungen, Entrümpelung oder eine professionelle Präsentation entstehen. Nicht jeder dieser Punkte ist zwingend, er kann den Verkaufsprozess aber deutlich erleichtern.
Käufer wiederum sollten die Provision als Teil der gesamten Kaufnebenkosten betrachten. In Bayern kommen in der Regel Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent sowie Notar- und Grundbuchkosten von häufig rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises hinzu. Wer die Finanzierung plant, sollte diese Ausgaben von Beginn an mit dem Kreditinstitut besprechen und nicht allein auf den Kaufpreis schauen.
Wovon hängt die Höhe der Maklerkosten ab?
Der wichtigste Faktor ist die vereinbarte Provisionshöhe. Darüber hinaus bestimmt der Auftragsumfang, wie viel Arbeit hinter einer Vermittlung steht. Bei einem professionell begleiteten Verkauf gehören dazu typischerweise die realistische Marktpreiseinschätzung, die Beschaffung und Prüfung relevanter Objektunterlagen, die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés sowie die Ansprache geeigneter Interessenten.
Auch die Organisation von Besichtigungen, die Vorauswahl von Kaufinteressenten, die Begleitung von Preisverhandlungen und die Vorbereitung des Notartermins können Bestandteil der Leistung sein. Gerade bei bewohnten Immobilien oder bei Eigentümergemeinschaften steigt der Abstimmungsaufwand häufig. Fehlende Teilungserklärungen, unklare Wohnflächen oder offene Fragen zu Sanierungen können einen Verkauf verzögern und sollten frühzeitig geklärt werden.
Die Lage beeinflusst die Kosten nicht automatisch, wohl aber den Aufwand und die Vermarktungschancen. München und viele Umlandgemeinden weisen eine hohe Nachfrage auf. Dennoch verkauft sich nicht jede Immobilie von selbst zum optimalen Preis. Mikrolage, Zustand, Energieeffizienz, Grundriss, Erbbaurecht oder bestehende Mietverhältnisse verändern die Zielgruppe und damit die passende Ansprache.
Ein Maklerauftrag sollte deshalb nicht nur eine Prozentzahl enthalten. Er sollte klar benennen, wann ein Provisionsanspruch entsteht, wie hoch die Vergütung einschließlich Mehrwertsteuer ist, wer welchen Anteil zahlt und welche Leistungen vereinbart sind. Transparenz vor dem Verkaufsstart verhindert spätere Missverständnisse.
Alleinauftrag oder mehrere Makler?
Auch die Form des Maklervertrags verdient Aufmerksamkeit. Beim einfachen Maklerauftrag können Eigentümer mehrere Makler einschalten und selbst einen Käufer suchen. Das bietet Flexibilität, führt in der Praxis aber mitunter zu uneinheitlichen Angaben, mehrfachen Inseraten und einer unklaren Außendarstellung des Objekts.
Ein qualifizierter Alleinauftrag bindet den Verkäufer für einen festgelegten Zeitraum an einen Makler, verpflichtet diesen im Gegenzug aber zu konkreter Tätigkeit. Für viele Eigentümer ist das sinnvoll, wenn sie eine einheitliche Vermarktung, klare Verantwortlichkeiten und einen festen Ansprechpartner wünschen. Wichtig sind eine angemessene Laufzeit, nachvollziehbare Kündigungsregelungen und eine eindeutige Beschreibung der Leistungen.
Die richtige Vertragsform hängt von der Immobilie und den persönlichen Erwartungen ab. Wer nur Unterstützung bei einzelnen Schritten benötigt, braucht möglicherweise keinen umfassenden Auftrag. Wer den Verkauf neben Beruf, Familie oder einem Umzug organisieren muss, kann von einer vollständigen Begleitung deutlich profitieren.
Lohnt sich ein Immobilienmakler finanziell?
Die Provision ist eine sichtbare Ausgabe, ihr wirtschaftlicher Nutzen zeigt sich oft an anderer Stelle. Eine fundierte Preisfindung kann verhindern, dass eine Immobilie zu günstig angeboten wird oder durch einen unrealistisch hohen Startpreis lange am Markt bleibt. Ebenso wertvoll sind vollständige Unterlagen und eine sorgfältige Interessentenprüfung, weil sie die Wahrscheinlichkeit eines tragfähigen Abschlusses erhöhen.
Ein Makler ersetzt jedoch nicht jede eigene Entscheidung. Eigentümer sollten den vorgeschlagenen Angebotspreis hinterfragen, Vergleichsobjekte einordnen und sich erklären lassen, wie die Zielgruppe erreicht werden soll. Bei einer Erbengemeinschaft, einer vermieteten Wohnung oder einem Objekt mit Sanierungsbedarf sind zusätzlich rechtliche, steuerliche oder bautechnische Fragen möglich. Diese Themen gehören gegebenenfalls in die Hände von Notaren, Steuerberatern oder Sachverständigen.
Für die Entscheidung hilft ein nüchterner Vergleich: Welchen Aufwand würden Sie selbst übernehmen, welche Risiken möchten Sie vermeiden und welcher Mehrwert ist Ihnen eine professionelle Vermittlung wert? Die Blazek Finanzgruppe setzt dabei auf persönliche Begleitung und regionale Marktkenntnis, damit Kosten, Ablauf und Erwartungen vor der Beauftragung klar besprochen werden können.
Eine Maklerprovision ist dann gut angelegt, wenn sie transparent vereinbart ist und die Leistung zum Objekt sowie zu Ihrer persönlichen Situation passt. Wer frühzeitig nach dem konkreten Ablauf, den Unterlagen und der Kostenverteilung fragt, schafft die beste Grundlage für einen verlässlichen Verkauf.