Beim Immobilienkauf wird häufig erst beim Notartermin deutlich, dass zum vereinbarten Kaufpreis weitere erhebliche Kosten kommen. Wer bezahlt Notarkosten beim Kauf? Im Regelfall übernimmt der Käufer die Gebühren für den Kaufvertrag und die Eintragungen im Grundbuch. Für Käufer in München und dem Umland gehört diese Position deshalb von Beginn an in eine solide Finanzierungsplanung.
Die Grundregel ist einfach, die Details können es jedoch sein. Entscheidend ist immer, was im notariellen Kaufvertrag vereinbart wird und welche Einträge im Grundbuch bereits bestehen. Wer die Kostenverteilung früh versteht, kann den tatsächlichen Kapitalbedarf deutlich realistischer einschätzen.
Wer bezahlt Notarkosten beim Kauf?
Üblicherweise trägt der Käufer die Kosten für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Kosten für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Diese Praxis entspricht auch der gesetzlichen Grundregel: Der Erwerber trägt die Kosten der Eigentumsübertragung und der Grundbucheintragung.
Der Notar stellt seine Rechnung nicht nach freier Vereinbarung, sondern nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Die Gebühren richten sich vor allem nach dem Kaufpreis beziehungsweise dem sogenannten Geschäftswert. Das schafft Transparenz: Für denselben Vorgang gelten grundsätzlich dieselben gesetzlichen Gebühren, unabhängig davon, welcher Notar beauftragt wird.
Zum Ablauf gehört in der Regel mehr als nur die Unterzeichnung des Vertrags. Der Notar entwirft den Kaufvertrag, erläutert ihn beim Termin, holt erforderliche Erklärungen ein, veranlasst die Auflassungsvormerkung und kümmert sich um die weiteren Schritte zur Eigentumsumschreibung. Auch die Kommunikation mit Grundbuchamt, Gemeinde und gegebenenfalls finanzierender Bank ist Teil des Vorgangs.
Welche Notar- und Grundbuchkosten entstehen?
Als grobe Orientierung sollten Käufer für Notar- und Grundbuchkosten zusammen meist etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises einplanen. Die genaue Höhe hängt vom Einzelfall ab. Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro sind somit häufig rund 9.000 bis 12.000 Euro anzusetzen.
Zu den typischen Kosten gehören die Beurkundung des Kaufvertrags, die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die Eigentumsumschreibung und Auslagen des Notars. Kommt eine Finanzierung hinzu, entstehen meist weitere Gebühren für die Bestellung einer Grundschuld. Diese trägt üblicherweise ebenfalls der Käufer, da die Grundschuld seiner Finanzierung dient.
Die Auflassungsvormerkung verdient besondere Aufmerksamkeit. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung ab, bevor der Kaufpreis gezahlt wird. Dadurch kann der Verkäufer die Immobilie nicht wirksam noch einmal an eine andere Person verkaufen oder sie nachträglich belasten. Diese Absicherung ist ein zentraler Grund, warum die Kaufpreiszahlung erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars erfolgen sollte.
Welche Kosten trägt der Verkäufer?
Der Verkäufer trägt regelmäßig die Kosten, die notwendig sind, um die Immobilie lastenfrei zu übergeben. Das betrifft insbesondere die Löschung von Grundschulden oder Hypotheken, die noch aus seiner früheren Finanzierung im Grundbuch eingetragen sind. Auch wenn diese Einträge wirtschaftlich längst erledigt erscheinen, müssen sie rechtlich sauber behandelt werden.
Dabei ist zu unterscheiden: Übernimmt der Käufer eine bestehende Grundschuld ausdrücklich, kann eine andere Kostenverteilung vereinbart werden. Das kommt in der Praxis vor, ist aber kein Standardfall und sollte nur nach sorgfältiger Abstimmung mit der finanzierenden Bank erfolgen. Meist bestellt der Käufer für sein eigenes Darlehen eine neue Grundschuld.
Ein weiterer Punkt sind mögliche Belastungen wie Wohnrechte, Nießbrauchrechte, Wegerechte oder Baulasten. Ob sie gelöscht, übernommen oder neu geregelt werden, beeinflusst den Vertragsinhalt und kann zusätzliche Kosten auslösen. Gerade bei älteren Immobilien, Erbfällen oder familieninternen Übertragungen lohnt sich ein genauer Blick in die Unterlagen vor der Vertragsgestaltung.
Darf im Kaufvertrag etwas anderes vereinbart werden?
Grundsätzlich können Käufer und Verkäufer die Kosten im Kaufvertrag anders verteilen. Denkbar wäre etwa, dass der Verkäufer einen Teil der Notarkosten übernimmt oder der Käufer bestimmte Kosten des Verkäufers mitträgt. In Verhandlungen kann dies ein Mittel sein, um sich beim Kaufpreis oder bei anderen Vertragsbedingungen anzunähern.
Nicht jede Vereinbarung ist jedoch sinnvoll. Der Käufer sollte besonders vorsichtig sein, wenn ihm Kosten für die Löschung von Belastungen des Verkäufers übertragen werden sollen. Diese Belastungen stehen meist in dessen Verantwortungsbereich. Eine abweichende Regelung sollte klar formuliert und wirtschaftlich nachvollziehbar sein.
Bei einem Verkauf durch einen Bauträger, beim Kauf einer vermieteten Wohnung oder bei einem Objekt mit besonderen Grundbuchrechten können weitere Besonderheiten gelten. Auch bei einem Erwerb innerhalb der Familie oder aus einer Erbengemeinschaft sieht die Kostenstruktur oft anders aus als beim klassischen Kauf einer Eigentumswohnung. Der notarielle Vertrag bildet den konkreten Einzelfall ab, ersetzt aber keine frühzeitige finanzielle Kalkulation.
Notarkosten sind nicht alle Kaufnebenkosten
Wer beim Immobilienkauf nur auf Notar und Grundbuch schaut, plant zu knapp. Zusätzlich fällt in Bayern grundsätzlich Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent des Kaufpreises an. Sie wird nach Vertragsabschluss vom Finanzamt festgesetzt und ist eine Voraussetzung dafür, dass die Eigentumsumschreibung erfolgen kann.
Hinzu kann eine Maklerprovision kommen. Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher gelten besondere Regeln: Hat der Verkäufer einen Makler beauftragt, darf der Käufer in vielen Fällen nicht stärker belastet werden als der Verkäufer. Häufig teilen sich beide Seiten die Provision. Die konkrete Gestaltung hängt dennoch vom Vermittlungsauftrag und der vertraglichen Vereinbarung ab.
Für die persönliche Finanzierung zählen außerdem mögliche Bankgebühren, Kosten für die Bewertung, Umzug, Renovierung und Rücklagen. Bei einer Eigentumswohnung sollten Käufer zudem die Protokolle der Eigentümerversammlungen, den Wirtschaftsplan und die Höhe der Instandhaltungsrücklage prüfen. Eine angekündigte Sonderumlage kann finanziell deutlich stärker ins Gewicht fallen als eine geringe Abweichung bei den Notarkosten.
So planen Käufer die Kosten verlässlich ein
Die Kaufnebenkosten sollten möglichst aus Eigenkapital bezahlt werden. Banken finanzieren zwar in einzelnen Fällen auch einen Teil dieser Ausgaben mit, doch eine höhere Finanzierung erhöht in der Regel Rate, Zinslast und Risiko. Gerade in einem hochpreisigen Markt wie München kann ein guter Eigenkapitalanteil die Finanzierung spürbar stabiler machen.
Eine realistische Rechnung beginnt mit dem Kaufpreis und ergänzt anschließend Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision. Als praktische Größenordnung liegen die gesamten Kaufnebenkosten in Bayern häufig bei etwa 6 bis 10 Prozent des Kaufpreises. Je nach Maklervereinbarung, Finanzierung und Objekt können sie darunter oder darüber liegen.
Vor dem Notartermin sollten Käufer außerdem klären, ob die Finanzierungszusage verbindlich vorliegt und ob der Kaufvertrag alle besprochenen Punkte enthält. Dazu zählen etwa mitverkaufte Einbauten, ein Stellplatz, der Übergabetermin, bekannte Mängel und die Regelung für bereits gezahltes Hausgeld. Der Vertragsentwurf wird den Beteiligten üblicherweise rechtzeitig vor dem Termin zur Prüfung übermittelt.
Wer einzelne Klauseln nicht versteht, sollte nachfragen, bevor unterschrieben wird. Der Notar ist zur neutralen Betreuung aller Beteiligten verpflichtet und erläutert den Vertrag. Für die wirtschaftliche Entscheidung, die Objektprüfung und die passende Finanzierung ist es dennoch sinnvoll, sich frühzeitig persönlich beraten zu lassen.
Häufige Fragen zu Notarkosten beim Immobilienkauf
Wann müssen Käufer die Notarkosten zahlen?
Die Notarrechnung wird üblicherweise nach der Beurkundung gestellt. Sie ist unabhängig vom späteren Kaufpreiszahlungszeitpunkt fristgerecht zu begleichen. Die Zahlungsaufforderung für den Kaufpreis selbst erhalten Käufer erst, wenn der Notar die notwendigen Voraussetzungen geprüft hat, etwa die Auflassungsvormerkung und erforderliche Genehmigungen.
Was passiert, wenn der Kauf nicht zustande kommt?
Auch wenn nach dem Notartermin Probleme auftreten und der Kaufvertrag nicht vollzogen wird, können Notarkosten entstehen. Der Entwurf und die Beurkundung sind bereits Leistungen des Notars. Deshalb sollte die Finanzierung vor der Unterzeichnung grundsätzlich gesichert sein.
Können Notarkosten verhandelt werden?
Die Gebühren des Notars sind gesetzlich festgelegt und nicht frei verhandelbar. Verhandelbar ist allenfalls, ob der Verkäufer freiwillig einen Anteil der Gesamtkosten übernimmt. Das sollte ausdrücklich im Kaufvertrag geregelt werden.
Eine Immobilie wird nicht dadurch passend, dass der Kaufpreis finanzierbar erscheint. Entscheidend ist, dass auch Nebenkosten, Rücklagen und die laufende Belastung dauerhaft zum eigenen Leben passen. Eine klare Kostenaufstellung vor dem Notartermin schafft dafür die notwendige Sicherheit.