Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses entscheidet nicht allein der Kaufpreis über die Finanzierung. Gerade im Raum München summieren sich Kaufnebenkosten schnell zu einem erheblichen Betrag. Die Frage „Wer zahlt Notarkosten beim Immobilienkauf?“ ist deshalb für Käufer und Verkäufer relevant, bevor der Vertrag unterschrieben wird. Die kurze Antwort lautet: Üblicherweise trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten. Entscheidend sind jedoch die konkrete Vertragsgestaltung und einzelne Kostenpositionen.
Wer zahlt Notarkosten beim Immobilienkauf?
In Deutschland ist es gängige Praxis, dass der Käufer die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Abwicklung durch den Notar und die Eintragungen im Grundbuch übernimmt. Dazu gehören insbesondere die notarielle Beurkundung, die Eintragung der Auflassungsvormerkung und später die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Diese Aufteilung ist nicht zufällig: Der Käufer erhält mit der Eigentumsübertragung die rechtlich gesicherte Position am Grundstück oder an der Wohnung. Der Notar sorgt dabei dafür, dass der Eigentumswechsel rechtssicher vorbereitet und vollzogen wird. Er prüft das Grundbuch, holt erforderliche Unterlagen ein, beantragt Eintragungen und koordiniert die Schritte bis zur Umschreibung.
Eine gesetzliche Regel, nach der zwingend der Käufer sämtliche Notarkosten zahlen muss, gibt es in dieser Form allerdings nicht. Käufer und Verkäufer können im Kaufvertrag eine andere interne Kostenverteilung vereinbaren. In der Praxis bleibt es dennoch meist bei der üblichen Regelung zugunsten des Verkäufers: Der Käufer trägt die Kosten des Erwerbs, der Verkäufer die Kosten, die allein seine bisherige Eigentümerstellung betreffen.
Welche Notar- und Grundbuchkosten fallen an?
Notarkosten sind keine frei verhandelbare Dienstleisterrechnung. Sie richten sich bundesweit nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Maßgeblich ist in erster Linie der Kaufpreis beziehungsweise der sogenannte Geschäftswert. Zwei Notare dürfen für dieselbe Beurkundung daher grundsätzlich nicht unterschiedliche Gebühren verlangen.
Für Notar und Grundbuchamt zusammen sollten Käufer häufig mit rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises rechnen. Der genaue Betrag hängt vom Einzelfall ab, etwa von der Zahl der Beteiligten, vorhandenen Belastungen im Grundbuch, Vollmachten oder zusätzlichen Erklärungen im Vertrag.
Bei einem Kaufpreis von 700.000 Euro können Notar- und Grundbuchkosten damit grob zwischen 10.500 und 14.000 Euro liegen. Das ist eine Orientierung, keine verbindliche Berechnung. Kommen Finanzierungsunterlagen, die Löschung alter Grundschulden oder besondere Vereinbarungen hinzu, können weitere Gebühren entstehen.
Von den Notarkosten klar zu trennen sind die übrigen Kaufnebenkosten. Dazu zählen vor allem die Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls eine Maklerprovision. In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 3,5 Prozent des Kaufpreises. Wer die Finanzierung plant, sollte diese Positionen von Beginn an getrennt kalkulieren und ausreichend Eigenkapital dafür vorsehen.
Typische Kosten, die der Käufer übernimmt
Der Käufer trägt üblicherweise die Gebühren für den Kaufvertragsentwurf und die Beurkundung, die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung sowie die Eintragung einer Grundschuld für seine Bank. Auch für die Löschung der Auflassungsvormerkung nach erfolgter Eigentumsumschreibung entstehen Kosten, die regelmäßig dem Käufer zugerechnet werden.
Die Grundschuld ist dabei ein Sonderfall, der oft übersehen wird. Sie dient der finanzierenden Bank als Sicherheit und wird zusätzlich zum Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen. Die Kosten hierfür gehören zur Finanzierung des Käufers und nicht zu den Kosten des Verkäufers.
Kosten, die regelmäßig beim Verkäufer bleiben
Der Verkäufer trägt normalerweise die Kosten für die Löschung von Belastungen, die er selbst ablösen muss. Ein typisches Beispiel ist eine noch im Grundbuch eingetragene Grundschuld aus seinem früheren Darlehen. Soll die Immobilie lastenfrei übergeben werden, benötigt der Notar die Löschungsbewilligung der bisherigen Bank und veranlasst die erforderlichen Schritte.
Auch wenn der Käufer im Kaufvertrag die allgemeinen Notar- und Grundbuchkosten übernimmt, bedeutet das nicht automatisch, dass er für die Beseitigung solcher Altlasten aufkommen muss. Hier sollte der Vertrag eindeutig zwischen den Kosten des Eigentumsübergangs und den Kosten der Lastenfreistellung unterscheiden.
Die Vertragsklausel regelt die interne Verteilung
Im notariellen Kaufvertrag findet sich regelmäßig eine Klausel zur Kostentragung. Häufig lautet der Inhalt vereinfacht: Der Käufer trägt die Kosten dieses Vertrags und seines Vollzugs sowie die Grunderwerbsteuer. Der Verkäufer trägt die Kosten zur Löschung nicht übernommener Belastungen.
Diese Formulierung beschreibt, wer die Kosten im Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer wirtschaftlich tragen soll. Gegenüber dem Notar oder dem Grundbuchamt kann die rechtliche Lage im Einzelfall weiter reichen. Die Beteiligten eines notariellen Geschäfts können für Gebühren grundsätzlich gesamtschuldnerisch haften. Der Notar kann sich daher unter Umständen an einen der Beteiligten halten, wenn eine Rechnung nicht beglichen wird. Intern bleibt jedoch die im Vertrag vereinbarte Verteilung maßgeblich.
Für Käufer ist das ein guter Grund, Rechnungen und Vertragsregelungen genau zu prüfen. Für Verkäufer gilt das ebenso, insbesondere wenn noch finanzierende Banken, alte Grundschulden oder mehrere Eigentümer beteiligt sind.
Wann ist eine abweichende Vereinbarung sinnvoll?
Eine andere Kostenverteilung ist möglich, etwa bei schwierigen Verkaufsverhandlungen, bei einem Verkauf innerhalb der Familie oder wenn sich aus besonderen Umständen ein Ausgleich ergibt. Denkbar ist beispielsweise, dass der Verkäufer einen Teil der Erwerbsnebenkosten übernimmt, um einen vereinbarten Kaufpreis zu halten. Solche Absprachen sollten klar im Vertrag stehen und nicht nur mündlich getroffen werden.
Vorsicht ist bei pauschalen Aussagen wie „der Verkäufer zahlt alle Notarkosten“ geboten. Ohne genaue Einordnung bleibt offen, ob damit auch die Grundschuldbestellung des Käufers, Gebühren für dessen Bank oder die Grunderwerbsteuer gemeint sein sollen. Diese Positionen können erheblich sein und gehören üblicherweise nicht in die Sphäre des Verkäufers.
Bei Neubauten oder Bauträgerverträgen können zusätzliche Regelungen gelten. Dort sind Leistungsumfang, Teilzahlungen, Abnahmen und mögliche Dienstbarkeiten häufig komplexer. Auch bei Erbengemeinschaften, vermieteten Immobilien oder Grundstücken mit Wegerechten lohnt sich eine besonders sorgfältige Prüfung der Kostenklauseln.
So planen Käufer die Notarkosten realistisch ein
Die Notarrechnung wird nicht zwingend direkt am Tag der Unterschrift fällig. Der Notar stellt sie je nach Verfahrensstand in Rechnung. Für die Finanzierung ist das dennoch kein Grund, die Kosten erst später einzuplanen. Banken finanzieren Kaufnebenkosten häufig nur eingeschränkt oder verlangen dafür zusätzliches Eigenkapital.
Wer eine Immobilie erwirbt, sollte neben dem Kaufpreis mindestens diese vier Bereiche gesondert betrachten:
- Grunderwerbsteuer
- Notar- und Grundbuchkosten
- mögliche Maklerprovision
- Kosten rund um Finanzierung, Umzug und notwendige Modernisierung
Im Münchner Umland können selbst kleine Abweichungen beim Kaufpreis oder bei den Nebenkosten die Eigenkapitalplanung merklich verändern. Eine realistische Reserve schützt davor, dass die Finanzierung zwar für den Kaufpreis reicht, aber die Abwicklungskosten zu knapp kalkuliert sind.
Vor dem Notartermin erhalten Käufer normalerweise einen Vertragsentwurf. Nehmen Sie sich Zeit dafür. Prüfen Sie insbesondere die Regelung zu Kaufpreisfälligkeit, Lastenfreistellung, Besitzübergang und Kosten. Unklare Punkte sollten vor der Beurkundung angesprochen werden. Der Notar ist zur neutralen Betreuung aller Beteiligten verpflichtet und erläutert die rechtliche Gestaltung, ersetzt aber keine persönliche Finanzierungs- oder Kaufentscheidung.
Eine durchdachte Kostenplanung schafft nicht nur Sicherheit für den Termin beim Notar. Sie gibt auch den nötigen Spielraum, die Immobilie nach dem Kauf so zu gestalten und abzusichern, wie es zu Ihrer langfristigen Lebens- und Vermögensplanung passt.